耗时15年的房产买卖纠纷化解了

南京江宁：促成民事和解保护双方权益

好意为他人提供担保，唯一自住房却被三次转卖。一方是急切想要回住房的老夫妻，另一方是不知情的房屋买家。法院两次审理，作出了截然不同的判决。长达15年的房产买卖合同纠纷案，究竟该如何处理？近日，江苏省南京市江宁区检察院促成一起民事申诉案和解，成功化解了这起15年的纠纷。

好心夫妻善意帮忙，担保房屋被偷偷转手

2005年10月，张某夫妇接到好友丁某的求助，称其朋友柏某要借钱，需要房屋担保，希望张某夫妇可以把房产证借给柏某，一个月后即归还。张某夫妇与丁某是多年好友，就爽快答应了。

柏某在丁某的见证下打了借条，写明借走的房产证只用于担保贷款，一个月即归还，事后还将支付两万元报酬。张某夫妇十分配合地出借了房产证，还在放贷人刘某（另案处理）的要求下前往公证处办理了公证手续。

在一间昏暗的屋子里，张某夫妇二人未阅读文书内容就草率签了字，甚至连公证书都未拿到就离开了公证处。他们当时并不知道，签下的竟是一张全权授权刘某卖房的“授权委托公证书”。

刘某拿到委托书后仅一个月，就将房屋过户给了熟识的夏某。紧接着，夏某又在刘某的安排下将房屋以1000元的价格“出售”给了刘某的外甥魏某。2012年，魏某又根据刘某的安排，将房屋过户给了最终买受人张某兰。

八年时间里，张某夫妇从来不知道自己的房屋被卖了，期间也一直未有人上门看房，更从未收到来自任何一方的购房款项，夫妻二人就这样失去了自己的唯一住房。

其间，张某夫妇曾多次向柏某催要房产证，始终未能要回。直到2013年，丁某发现不对劲时，张某夫妇二人才赶忙查询，惊觉他们的房屋早已不在自己名下。

法院两次审理，结果截然不同

2015年6月，张某夫妇万般无奈下，将刘某、张某兰等人诉至南京市江宁区法院，要求确认其房屋几次买卖行为均无效。

一审法院认为，原告二人并无出售房屋的真实意思表示，而仅是为柏某借款提供担保。结合张某自2006年春节起就一直向柏某索要房产证，刘某与他人订立买卖合同后并未向张某支付房款，以及夏某以1000元价格转售房屋给魏某等一系列事实来看，房屋的第一次和第二次买卖均为无效。而张某兰在与魏某签订买卖契约和办理过户手续前后，既未查看房屋，也未对逾期交房提出异议，因此张某兰并不构成善意取得，该笔买卖合同认定无效。

一审判决后，张某夫妇满怀希望等着收回房屋。然而，由于张某兰上诉，案件被发回重审。2017年4月，法院重审后推翻了原审判决，仅认定以1000元买卖房屋的合同无效，其他买卖合同均为有效，认可了张某兰善意取得房屋。

张某夫妇不服，向法院申请再审。2019年8月，南京市中级法院裁定驳回再审申请。耗时四年的诉讼之路让夫妇二人心力交瘁。

检察官发现疑点查出真相

2019年8月，张某夫妇二人来到江宁区检察院申请民事监督。“这是我们最后的希望了。”老两口见到检察官后说。

面对神情焦急的老两口，江宁区检察院检察官朱艳平心情复杂：法院两次审理给出了截然不同的结果，预示着实际案情远远比想象的更复杂。另一边，被告张某兰也在叫屈，表示在她买房之前，房产所有人魏某持证已超过五年，之前的合同纠葛她完全不清楚，如果拿不到房子，她的损失又该找谁补呢？

整整两周时间，朱艳平都在整理分析案件证据中度过，从案件过程到审查现有证据再到分析研究法院判决，每个细节都不放过。朱艳平发现，该案诉讼过程中，关键人物魏某、夏某等人一直未出庭，案件事实也存在很多疑点：为何张某兰在未查看房屋的情况下就购房？为何购房后一直未要求张某夫妇搬离？这当中是否存在隐情？

为了进一步厘清事实真相，检察机关围绕案件补充了大量证据：多次赴公证处了解当年公证过程及情况，调取原始材料，并找到公证处负责人谈话；赴银行调取相关流水凭证，对相关账户每一笔资金往来详细分析；通过电话、赴外省等方式寻找未出庭的案件相关人员进行谈话，制作谈话笔录12份；调取法院民事诉讼案件相关文书30余份……

终于，从庞杂的银行流水中，检察官发现了一处疑点：张某兰与魏某的购房合同中约定房款为73万元，但实际仅支付了9.88万元，用于涤除涉案房屋的抵押权以便房屋过户，而张某兰为购房从银行贷款的51万元在到账第二天就被其父张某全以授权委托方式取走。

此事蹊跷，朱艳平立即联系张某全进行谈话。面对资金流水证据，张某全终于将实情和盘托出。原来，刘某曾欠张某全200余万元。为偿还欠款，刘某安排魏某用该房屋冲抵部分借款。

和解结案，老两口的房子保住了

事实搞清楚了，但又该如何保护各方当事人权益，找到问题的“最优解”呢？

一方张某夫妇作为完全民事行为能力人，在民事法律关系中存在缔约过失，未履行注意义务，随意签署了法律文件，公证行为被认定为有效，进而遭受财产损失；而另一方张某兰购买房屋的行为中存在瑕疵，也导致了无法顺利取得房屋。双方都是既有委屈，也有一定过错。

朱艳平告诉记者，如果通过民事抗诉或者建议再审纠正判决，过程较为漫长且存在不确定性。“这期间并不影响民事判决的生效，现房产登记人随时可以要求夫妻二人搬离。年近七旬的老两口也没有精力再耗下去。走再审程序纠正民事判决，实质问题可能仍然无法解决。”

朱艳平表示，协调当事人民事和解，可能是目前最好的解决方式。“在民事诉讼过程中，双方也曾有意向和解。”但是，当时由于张某兰购房行为瑕疵还未显现，看似完全在理且要价过高，张某夫妇无法接受而未能达成一致。

检察官抓住矛盾症结所在，向张某全父女充分阐述相关法律规定、裁判及证据规则，并进行法治教育。同时搭建沟通桥梁，充分了解双方当事人的心理预期和和解条件，寻找利益平衡点，最终双方均表示愿意协商解决纠纷。

日前，张某夫妇与张某兰签订和解协议，由张某夫妇支付张某兰一定数额的房屋过户补偿款，张某兰将房屋过户至张某夫妇名下，双方撤回关于该房屋所有的诉讼。房子保住了，老两口的心终于放下。而柏某表示此事因其而起，也将帮助偿还部分补偿款。

（本报记者 崔洁 雒呈瑞 通讯员 苏文娟 徐芳）