急于卖房救命却面临“两年内限售”

浙江宁波：回应当事人合法诉求 从源头化解行政纠纷

本报讯（记者蔡俊杰 通讯员林甲淳）一边是老人年老病重，急于售房用于救命救急；一边是不动产登记“两年内限售”；一方准备签订和解协议，一方又提出免征个人所得税。怎么办？浙江省宁波市检察院没有简单就案办案，积极开展行政争议实质性化解，深化诉源治理，从源头化解纠纷。

邵某育有张甲（长女）、张丁、张戊等5个女儿。2002年，邵某因拆迁获得宁波市区房屋一套。2015年9月，邵某与张丁、张戊签订买卖合同，约定两个女儿以30万元价格购买该房屋，但两人未实际支付款项。当月，张丁和张戊取得涉案房屋所有权证。2016年2月，邵某经医院诊断为老年痴呆，后于2019年经民事判决确认为无民事行为能力人，其大女儿张甲被指定作为邵某的法定监护人。因为邵某赡养和涉案房屋归属等问题，5个女儿发生纠纷，经社区人民调解委员会调解，达成调解协议，约定张丁和张戊将涉案房屋归还邵某用于养老。因张丁和张戊拒绝归还房屋，张甲将二人诉至法院。

2019年8月，宁波市中级法院作出二审民事判决，以张丁、张戊应当履行调解协议为由，判令返还涉案房屋，并协助过户至邵某名下。2019年10月，登记机关将涉案房屋登记在邵某名下，同时在“附记”中载明“两年内限售”。邵某年老病重，急于出售涉案房屋看病养老，张甲遂向宁波市政府申请行政复议，要求撤销不动产登记“两年内限售”的记载事项。

根据宁波市中级法院、市检察院、市司法局《关于在行政案件中共同推进行政争议实质性化解的工作意见》，宁波市行政复议局邀请市检察院参与该案化解。经调查了解，早在2015年初，邵某已经产生了明显的老年痴呆症状。宁波市检察院认为，经核实查明有关事实，能够认定邵某在签订买卖合同时系无民事行为能力人，生效判决返还涉案房屋的性质，实质上是买卖合同自始无效的法律后果，而非回购即买卖法律关系，故登记机关认定邵某系“新购买”房屋认定事实错误。经深入分析论证，登记机关认同市检察院的建议，并进行纠正。

今年4月22日，在组织邵某与登记机关签订和解协议现场，张甲提出，“个人转让自用5年以上，并且系家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税”的规定，邵某能否享受免征个人所得税？宁波市检察院认为，因涉案买卖合同自始无效，邵某自2002年持有涉案房屋的法律状态并未发生改变，且涉案房屋系邵某家庭唯一生活用房，符合免征个人所得税的规定。

“救命救急的钱不能等，也不能少。”宁波市检察院一方面建议登记机关另行为邵某出具《查档证明》，载明涉案房屋历次登记情况，以便提供税务部门核查，另一方面提前与税务部门进行详细沟通，税务部门亦认可邵某情形符合免征个人所得税的规定，并表示邵某出售涉案房屋缴纳税费时，将向登记机关核实有关登记档案资料。

近日，邵某以130万元的价格出售了涉案房屋并办理过户登记，邵某依法顺利享受免征个人所得税。至此，该案复议纠纷和后续可能产生的税务纠纷，得以彻底化解。